אמזור ניהול ועיבוד נתונים בע"מ ואח' נ' לוי ואח'

פסק דין

כתבי הטענות

1. על פי כתב התביעה ביום 11.7.00 נחתם בין התובעת לנתבעים הסכם שכר טירחה ביחס לשירותים אותם תיתן התובעת לנתבעים. התובעת מילאה את התחייבויותיה על פי ההסכם. הנתבעים התחייבו לשלם עבור השירותים דירה בת 3 חדרים בפרוייקט לגביו ניתנו השירותים, פרוייקט שעתיד היה להיבנות על מקרקעין שבבעלות הנתבעים. הוסכם שאם שכון עובדים לא תבנה את הפרוייקט הנתבעים ישלמו לתובעת את שכר הטירחה, שווי הדירה. נודע לתובעת כי שכון עובדים הודיעה לנתבעים שאין בכוונתה לבנות את הפרוייקט ואף פתחה בהליכי הוצל"פ. התובעת תובעת שכר טירחה בשווי דירה.

על פי כתב ההגנה ביום 1.9.99 הודיעה שכון עובדים כי היא מבטלת את ההסכם שבינה לבין הנתבעים. בעקבות זאת נוהל משא ומתן שהביא לניסוחו של הסכם מתוקן בסיועו של משרד עו"ד שרגא בירן שיצג את הנתבעים. לאחר מכן פנה מנהל התובעת לנתבע 1 ישירות, אמר לו שההסכם עלול לפגוע בנתבעים והציע ניהול משא ומתן לשם תיקון ההסכם, שבסופו של דבר נחתם ביום 19.7.00. ההסכם המתוקן האחרון שינה אך במעט מההסכם המתוקן שקדם לו ובדיעבד צמחה מכך לנתבעים תועלת מועטה אם בכלל. על פי כתב ההגנה הסכם שכר הטירחה נחתם רק באוקטובר 2000. היות ולנתבעים לא היה מימון זמין הסכימו לחתום על תעריף כה גבוה בידיעה שמדובר בשכר שישולם באמצעות העברת דירה לכשייבנה הפרוייקט וכי הבנייה תארך שנים רבות. גם מסעיף 5 להסכם עולה כי אם הפרוייקט לא יצא אל הפועל ישולם שכר טירחה על בסיס שעות עבודה ותו לא. כיום חברה אחרת בונה את הפרוייקט. עם גמר הבנייה והקצאת הדירות תהא התובעת זכאית לשכר טירחתה – הדירה. לחילופין זכאית התובעת לתשלום על פי שעות עבודה בפועל בנוגע לפעולותיה ביחס להסכם המתוקן. לטענת הנתבעים אפילו יפסק כי צריך לשלם את שווי הדירה, הערכת השמאי מטעם התובעת גבוהה וחסרת כל אחיזה במציאות. בכל מקרה יש לחשב את השווי "על הנייר" בטרם החלה בניית הפרוייקט ולא את שוויה של דירה גמורה ומוכנה בפרוייקט. עוד נטען בכתב ההגנה כי התובעת סירבה להצעה להבטיח זכויותיה באמצעות רישום הערת אזהרה.

2. מטעם התובעת הוגשו תצהירו של מוריס אזולאי מנהל התובעת וחוות דעתו של השמאי יוחנן בר גרא. מטעם הנתבעים הוגש תצהירו של הנתבע. המצהירים נחקרו על תצהיריהם למעט השמאי, בהסכמת הצדדים (ר' עמ' 28 לפרוטוקול, שורות 14-13) והצדדים סיכמו את טענותיהם בעלפה.

הטענות בסיכומים

3. לטענת ב"כ התובעת בסיכומיו מהראיות עולה כי הסכם שכר הטרחה נחתם בספטמבר 2000, לאחר השלמת העבודה מול שכון עובדים ולאחר שהעבודה מול בנק אוצר לחייל היתה בשלבים מתקדמים. עולה גם כי טיוטת הסכם שכר הטירחה היתה ברשותו של הנתבע 1 כחודשיים לפני שנחתמה, כי הוספו לה הערות לבקשתו וכי ההסכם הוא פרי משא ומתן המשקף את עמדות הצדדים ואת הסכמותיהם אשר קיבלו את ביטויין בהסכם. לטענת ב"כ התובעת עד להגשת התצהיר הראשי מטעם הנתבעות, כחמש שנים לאחר הגשת התביעה, לא הועלתה כל טענה כאילו התובעת לא מילאה את חלקה בהסכם שכר הטרחה והטענות בהקשר זה הן בגדר הרחבת חזית אסורה. מכל מקום הוכח גם כי התובעת מילאה את חלקה בהסכם. התובעת התחייבה על פי ההסכם לגיבוש הסכם מתקן עם שיכון עובדים, מהראיות עולה כי כך עשתה וכי השיגה שיפור ניכר מבחינה מיסויית להסכם הקודם. התובעת גם התחייבה לגבש הסכמות עם בנק אוצר החייל לגבי תנאי ההלוואות ושטר המשכנתא. מהראיות עולה כי כך עשתה ובכך השלימה התובעת את כל מה שהתחייבה לו. אשר לשכר הטירחה עליו סוכם טוען ב"כ התובעת כי לשון ההסכם נוקטת בלשון ברורה המדברת על שווי דירה שתינתן או בעין או בכסף. לגבי שווי הדירה הרי שהראיה היחידה היא חוות דעת השמאי מטעם התובעת אשר לא נחקר על חוות דעתו. לטענת ב"כ התובעת יש לדחות את טענות הנתבעים ולפיהן סוכם כי במקרה של תשלום במזומן ישולם שכר טירחה לפי שעות שכן טענה זו עומדת בניגוד להסכם שכר הטירחה הכללי שהיה בין הצדדים ולפיו ישולם שכר טירחה בנפרד, לא לפי שעות, לעניינים מיוחדים, מנוגדת להסכם בין הצדדים ומהווה טענה בעלפה כנגד מסמך בכתב. עוד טוען ב"כ התובעת כי מדובר בהסכם שכר טירחה המביא בחשבון את גודל הפרוייקט, היקף העבודה, סוג העבודה וחיוב המס הצפוי. על פי ההסכם זכאית התובעת לדירה, בין בעין ובין בכסף. לטענת ב"כ התובעת מאחר ובכתב ההגנה טענו הנתבעים כי אפריקה ישראל ולא שכון עובדים עומדת לבנות את הפרוייקט, קמה לתובעת הזכות לקבל את שכר הטירחה, והסכם מאוחר יותר משנת 2007 בין הנתבעים לשכון עובדים כלל אינו רלוונטי מה גם שלטענת הנתבע עצמו ההסכם עם שכון עובדים הופר. לטענת התובעת מאחר ולא נקבע מועד לביצוע התשלום הרי שהתנאי לגיבושו התקיים עם חתימת ההסכם עם אפריקה ישראל ובכל מקרה חלף המועד לנוכח הוראת סעיף 41 לחוק החוזים. עוד טוען ב"כ התובעת כי עדותו של הנתבע היתה מבולבלת, לא עניינית ורצופת אי דיוקים ושקרים, זאת להבדיל מעדות מנהל התובעת שהיתה מהימנה ונתמכה במסמכים רבים.

לטענת ב"כ הנתבעים בסיכומיו השנויים עליהם מצביע ב"כ התובעת ככל הנוגע לשיפורים בהסכם עם שיכון עובדים היו משפטיים ולגביהם העיד מנהל התובעת כי לא היה מעורב. כעולה מהראיות למעשה מצבם של הנתבעים הורע מאוד כתוצאה מהתערבות מנהל התובעת בהסכמים. עוד טוען ב"כ הנתבעים כי מהראיות עולה כי הסכם שכר הטרחה נחתם כבר ביולי 2000. לטענת ב"כ הנתבעים הסכם שכר הטרחה הוא מאוד חריג וההסבר היחיד לו הוא כי הצדדים ידעו כי הוא מותנה ותלוי בכל מיני תנאים, לא וודאי וכי ימומש בעוד שנים. מההסכם משנת 2007 עולה כי ישנו הסכם עם שכון עובדים וכי הפרוייקט בר מימוש. לטענת ב"כ הנתבעים מהראיות עולה כי התובעת לא מילאה אחר התחייבויותיה ככל הנוגע לבנק אוצר לחייל ועל כן זכאית לשכר ראוי. עוד טוען ב"כ הנתבעים כי אי קביעת המועד בהסכם נעשתה במכוון ואומד דעת הצדדים היה, בפרט לנוכח היקף השכר שנקבע שהינו חסר תקדים לטענתו, כי ישולם שכר בדמות דירה לכשתיבנה גם אם הדבר יקח שנים רבות. לטענת ב"כ הנתבעים הפרשנות הראויה של ההסכם היא כטענת הנתבעים ויש לאמץ את עדותו של הנתבע 1 ולפיה כאשר סוכם בין הצדדים על תשלום במזומן הכוונה היתה בהתאם לנוהג בין הצדדים לפי שעות ואין עדות כנגד מסמך בכתב כאשר מדובר בפרשנות של המסמך עצמו. יש לדחות את טענות ב"כ התובעת ככל הנוגע לאי הרלוונטיות ושנוי החזית בנוגע להסכם משנת 2007 עם שכון עובדים ואין שוני רלוונטי בין ההתקשרות עם אפריקה ישראל לשיכון עובדים מבחינת התובעת שכן החוזה מדבר על "כשתבנה" הדירה ולא משנה על ידי מי. אשר לערך הדירה טוען ב"כ הנתבעים כי השמאי מטעם התובעת העריך את הדירה כבנויה על אף שטרם נבנתה ויש לכך משמעות מבחינה שמאית. ככל שיקבע כי יש לקבל את התביעה אזי יש להפחית סך של 20% בגין אי הוודאות של מימוש הפרוייקט כמו גם סך נוסף של 7% מטעמי היוון. השמאי גם התייחס לדירה ככוללת מחסן וחניה כאשר מחסן נמחק בהסכם וחניה נשארה בגדר אולי. אשר למהימנות טוען ב"כ הנתבעים כי הנתבע 1 הוא מעל גיל 80 ואינו בקו הבריאות ובאספקלריה זו יש להבין את הבלבול והשכחה שהיו פה ושם בעדותו.

בתגובה ציין ב"כ התובעת בסיכומיו כי לא הובאה כל חוות דעת לכך שמדובר בשכר טרחה חריג, וככל הנוגע להסכם משנת 2007 היה על הנתבעים להגיש בקשה לתיקון כתב ההגנה וככל שלא עשו כן החזית היא אותה חזית שבכתבי הטענות. אשר לטענות כנגד חוות הדעת טוען ב"כ התובעת כי מדובר בעניין שבמומחיות ובכל מקרה אין מקום לעשות את ההפחתות להן טוען ב"כ הנתבעים מאחר וכאן מדובר על וודאות – דירה או מזומן, ואין מקום להוון שכן השנים כבר חלפו. לבסוף טוען ב"כ התובעת כי על פי הפרשנות להסכם לה טוען ב"כ הנתבעים למעשה אין מקום אף פעם לשלם במזומן כי תמיד יכול להיות גורם כלשהוא שיבנה את הפרוייקט.

דיון

4. בשנת 1994 נחתם בין הנתבעים לבין חברת שכון עובדים השקעות בע"מ הסכם לבניית פרוייקט על מגרש הרשום על שם הנתבעים (סעיף 6 לתצהיר התובעת; סעיף 10 לתצהיר הנתבע). ביום 8.9.99 הודיעה שכון עובדים כי היא מבטלת את ההסכם ובעקבות זאת החל להתנהל משא ומתן בין הצדדים אשר הביא לניסוחו של הסכם מתוקן (ר' סעיף 7 לתצהיר התובעת; סעיף 12 לתצהיר הנתבעים). הנתבע 1 העביר את נוסח ההסכם המתוקן לבדיקתו של מנהל התובעת, רואה חשבון במקצועו. בעקבות זאת ניהל מנהל התובעת משא ומתן מחודש לחתימתו של ההסכם המתוקן עם שכון עובדים וביום 19.7.00 נחתם בין הנתבעים לבין שכון עובדים הסכם המתקן את ההסכם המקורי (ר' סעיפים 10, 13-12 לתצהיר מנהל התובעת; סעיפים 14-13 לתצהירו של הנתבע 1). עד כאן העובדות שאינן שנויות במחלוקת.

5. בין התובעת לבין הנתבעים נחתם הסכם הנושא את התאריך 11.7.00 אשר בו כך נאמר:

"1. בתמורה לשרותים שהוגשו על ידי אזמור ללוי ולשרותים שיוגשו לו על ידה בכל הנוגע לגיבוש ולחתימת מסמך התיקון להסכם מ7 בנובמבר 1994 ולגיבוש הסכמות עד לסיום ולהשגת הסכם עם בנק אוצר החייל לגבי תנאי ההלוואות ותנאי שטר המשכנתא, מתחייב לוי לשלם לאזמור שכר טירחה בשווי של דירת מגורים בת 3 חדרים מחסן וחניה שיבנו על המקרקעין.

2. לוי מתחייב להעביר לבעלות אזמור, מבין הדירות שייבנו עבורו על המקרקעין דירה בת שלושה חדרים (להלן ה"דירה") ולרשום אותה על שם אזמור בלישכת רישום מקרקעין. אם לוי יצמיד חניה לדירה אחרת תוצמד חניה גם לדירה הנ"ל ותהיה חלק בלתי נפרד ממנה (באותם התנאים של ההצמדה).

לוי יבחר את הדירה מבין הדירות שיגיעו ללוי בקומה התשיעית או השמינית מיד לאחר חלוקת הדירות שייבנו על המקרקעין בין לוי לשיכון עובדים, ולוי מתחייב להעביר לאזמור את הדירה שנבחרה על ידו....

העברת הדירה על שם אזמור בלשכת רשום המקרקעין או תשלום שוויה ע"י לוי לאזמור, יהוו פרעון מלא וסופי של שכר הטירחה בגין השרותים המפורטים לעיל שלוי קיבל מאזמור טרם ייסודה ולאחר רישומה ברשומות רשם החברות.

אם מסיבה כלשהי שיכון עובדים לא תבנה את הפרוייקט ו/או אזמור תהיה מנועה מלבחור ולקבל את הדירה כאמור לעיל, מתחייב לוי לשלם לאזמור את שכר הטרחה במזומן" (ר' נספח ג' לתצהירו של מנהל התובעת. האותיות המוטות הינן תוספות בכתב יד).

לגירסת התובעת על אף האמור בכותרת ההסכם הוא נחתם אך בספטמבר 2000 לאחר חתימת ההסכם עם שכון עובדים ולאחר שהועברה טיוטת הסכם שכר הטירחה לעיונו של הנתבע 1 - מנהל הנתבעים והיא נשארה אצלו חודשיים (ר' סעיף 2.6 לתצהירו המשלים של מנהל התובעת). לגירסת הנתבעים נחתם הסכם שכר הטירחה באותו היום בו נחתם ההסכם עם שכון עובדים כאשר לאחר החתימה הפתיע מנהל התובעת את הנתבע 1 והגיש לחתימתו את הסכם שכר הטירחה (ר' סעיף 20 לתצהיר).

גרסת התובעת שבתצהיר המשלים אינה עולה בקנה אחד עם האמור בכתב התביעה לפיו נחתם ההסכם ביום 11.7.00 (ר' סעיף 4 לכתב התביעה) ואילו גירסת הנתבע בתצהירו אינה עולה בקנה אחד עם האמור בכתב ההגנה ולפיו נחתם הסכם שכר הטירחה באוקטובר 2000 (סעיף 9 לכתב ההגנה). מעדיפה אני את הגירסא ולפיה על אף האמור בכותרת ההסכם הוא נחתם אך בספטמבר 2000 וזאת על יסוד הטעמים הבאים: ראשית, גירסא זו עולה בקנה אחד עם המסמך ת/1 שהינו פניה של מנהל התובעת ללשכת מס שבח מקרקעין מיום 10.1.2001, פנייה אשר בה נאמר כי "...ההסכם נשוא העסקה נחתם רק בסוף ספטמבר 2000 על אף שבכותרתו רשום 11 ביולי 2000 (תאריך זה לא תוקן מתוך הסח דעת בלבד)". שנית, גרסא זו מתיישבת עם קיומם של תיקונים בכתב יד על הסכם שכר הטירחה, תיקונים אשר הנתבע 1 אישר בעדותו כי הוכנסו לבקשתו (ר' עמ' 32, שורות 34-33). תיקונים כאמור אינם מתיישבים עם החתמת הנתבעים על אתר כגירסת הנתבע 1. שלישית, מעדיפה אני את עדותו של מנהל התובעת שהיתה מהימנה עלי בעניין זה כאשר הגרסא שבכתב התביעה הנשענת על כותרת המסמך עשויה להתיישב עם שכחה שהינה תולדה של חלוף הזמן. לעומת זאת, אין הסבר מניח את הדעת לגירסא שבכתב ההגנה שהיא שונה מהתאריך שצויין בכותרת המסמך לעומת הגירסא שבתצהיר (ור' בהקשר זה גם את עדותו של הנתבע 1 במסגרת הבקשה לביטול עיקול, עמ' 1 לפרוטוקול מיום 6.12.04).

6. במרכז המחלוקת בין הצדדים שאלת פרשנותו של הסכם שכר הטרחה.